Ma No Di - Marx Not Dienst für Wasserschäden und mehr

Rechte der Vermieter: Schimmel in der Mietwohnung



Koblenz, den 17.12.2019

Schimmel in der Mietwohnung: Diese Rechte haben Vermieter in Koblenz und Umgebung

Schimmel in der Wohnung ist gesundheitsschädlich und sollte schnellstmöglich entfernt werden. Die Frage allerdings, wer für die Schimmelentstehung verantwortlich ist, führt häufig zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Während der Mieter die Miete mindern möchte, da die Wohnung Mängel aufweist, will der Vermieter kündigen, weil der Mieter das Objekt durch dessen Fehlverhalten verwahrlosen lässt. So setzten Sie als Vermieter Ihre Rechte durch:  


Allgemeine Regelung

Grundsätzlich tragen Sie als Vermieter die Verantwortung dafür, dass die von Ihnen vermietete Wohnung den vertragsgemäßen Zustand aufweist – dies ist in § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Das heißt, Sie müssen sich sowohl um die Instandhaltung als auch um etwaige Mängelbeseitigungen kümmern.

Trotz dessen gibt es immer wieder Streitpunkte zwischen Vermietern und Mietern, die gesetzlich nicht konkret geregelt sind. Dazu gehört – gerade in den Wintermonaten — Feuchtigkeit in der Wohnung. Bemerkbar machen kann sich das durch Schimmelbildung sowie Stockflecken an Wänden, Teppichen oder Holz.


Problematisch für die Gesundheit

Schimmel in der Wohnung kann sich negativ auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Bewohner auswirken. Es ist möglich, dass Schimmelpilze eine Allergie auslösen, und das ist umso wahrscheinlicher, wenn jemand bereits unter Allergien wie Heuschnupfen oder Neurodermitis leidet.

Während also für gesunde Menschen die Wahrscheinlichkeit, aufgrund von Schimmel ernsthaft zu erkranken, relativ gering ist, müssen Allergiker und Menschen mit einer Immunschwäche sehr vorsichtig sein.



So gehen Sie vor, wenn Ihr Mieter Schimmel in der Wohnung entdeckt

Hat Ihr Mieter Schimmel in der Wohnung entdeckt, muss er Ihnen das schriftlich melden. Daraufhin sollten Sie sich in der betroffenen Wohnung selbst ein Bild von der Situation machen und diese detailliert dokumentieren. Dies kann durch eine Beschreibung der baulichen Zustände, eine Messung der Raum- und Luftfeuchte sowie eine Untersuchung der Bausubstanz erfolgen. Auch Fotos von etwaigen Schimmelflecken sind sinnvoll, wenn Ihr Mieter einwilligt.

Anschließend sollten Sie Ihren Mieter nach dessen Sicht der Dinge fragen. Also danach, wann der Schimmel wo aufgetreten ist, welchen Grund er für die Schimmelbildung ansieht und ob er selbst schon etwas dagegen unternommen hat. Sodann sind Sie verpflichtet, den Schimmel fachgerecht zu entfernen. Das ergibt sich aus § 535 BGB.



Die Schuldfrage – Beweislast liegt beim Vermieter

Bei der Schuldfrage um die Entstehung des Schimmelbefalls ist zu ermitteln, wer Letztere zu vertreten hat. Dabei sind im Wesentlichen zwei Ursachen zu differenzieren: Liegt ein Baumangel oder Wasserschaden vor, so sind Sie als Vermieter für den Schaden verantwortlich. Bei einem Fehlverhalten des Mieters durch mangelndes Lüften und/oder Heizen ebendieser.

Grundsätzlich liegt die Beweislast beim Vermieter. Das heißt, dass zunächst Sie nachweisen müssen, dass Ihre Wohnung keine baulichen Mängel oder Wasserschäden aufweist. Erst, wenn das festgestellt und bestätigt wurde, liegt es am Mieter zu beweisen, dass er ausreichend lüftet und heizt. Stellt sich Ihr Mieter quer, kann ein Anwalt für Mietrecht weiterhelfen.

Wird man sich nicht einig und kommt der Fall vor Gericht, beauftragt der Richter üblicherweise einen unabhängigen Gutachter, der die Ursache untersucht. Dabei handelt es sich um Bauingenieure und Architekten, die sich auf das Gebiet des Feuchteschutzes spezialisiert haben.



Konkrete Fälle, in denen Sie als Vermieter haften müssen

Sie als Vermieter haften dann für die Schimmelbildung, wenn Sie diese zu vertreten haben. Dies kann in verschiedenen Situationen der Fall sein, beispielsweise wenn

-         Wasser aufgrund schadhafter oder mangelhaft isolierter Außenwände und Dächer in das Wohnungsinnere eindringt,

-         undichte Rohrleitungen vorhanden sind,

-         sich Kondenswasser an den Innenseiten der Hausaußenwände bei unzureichender Wärmedämmung bildet,

-         Kältebrücken vorhanden sind.



Ansprüche und Rechte für Sie als Vermieter bei Schimmel

Hat Ihr Mieter den Schimmel nachweislich verursacht, haben Sie als Vermieter gegen ihn folgende Ansprüche und Rechte:

Anspruch/Recht auf

Beschreibung

Beseitigung; Schadensersatz

Sie als Vermieter können von Ihrem Mieter fordern, dass er die Schimmelschäden auf seine Kosten unverzüglich behebt. Alternativ können Sie den Schaden auch selbst beseitigen (lassen) und die dadurch entstandenen Kosten von Ihrem Mieter bezahlen lassen. Aber Achtung: Vergessen Sie nicht, Ihrem Mieter eine Beseitigungsfrist zu setzen!

Unterlassung

Sie können von Ihrem Mieter ein Unterlassen seines schadenverursachenden Verhaltens einfordern. Tut er dies nicht, obwohl Sie ihn zuvor abgemahnt haben, können Sie dieses Recht vor Gericht einklagen.

außerordentliche Kündigung

Stoppt Ihr Mieter trotz einer Abmahnung sein schimmelverursachendes Verhalten nicht, haben Sie das Recht,  ihm wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB  fristlos und hilfsweise wegen schuldhafter erheblicher Vertragsverletzungen  gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen.


 

Tipps für Schimmelprävention für Sie als Vermieter

Schimmelbildung lässt sich bereits vor der Vermietung vermeiden. Zunächst empfiehlt es sich, die Wohnung oder das Haus von Kältebrücken befreien zu lassen. Weiterhin sollten Sie im Mietvertrag festlegen, dass Ihr Mieter an die gefährdeten Außenwände keine Möbel stellen darf und wie er lüften muss. Dabei kann auch an eine automatische Lüftung gedacht werden. Handelt es sich bei Ihrem Mietobjekt um einen Neubau, muss ein Lüftungskonzept erstellt und dem Mieter vorgelegt werden.

Wird ein Mietvertrag beendet, sollte eine eingehende Begutachtung der Mietsache durch den Vermieter unter dem Aspekt des Schimmelbefalls erfolgen. Dies ist auch während eines laufenden Mietverhältnisses zu empfehlen. Dabei ist vor allem auf äußere Anzeichen wie ständig beschlagene oder gekippte Fenster zu achten.


Lassen Sie sich als Vermieter im Mietrecht beraten!


(C) Michael Marx

E-Mail
Anruf
Karte